濟(jì)寧市自然資源和規(guī)劃局局長王慶峰解讀《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕12號）（以下簡稱《意見》），現(xiàn)將主要內(nèi)容解讀如下：

一、政策背景

完善土地二級市場是黨的十八屆三中全會確定的改革任務(wù)。經(jīng)黨中央、國務(wù)院批準(zhǔn)，2017年起，經(jīng)過自然資源部在全國包括臨沂市在內(nèi)的34個市、縣開展了為期兩年的土地二級市場試點工作，形成了一批可復(fù)制、可推廣的改革經(jīng)驗。2019年7月，國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號），這是我國首個專門規(guī)范土地二級市場的重要文件，對于促進(jìn)一二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。2019年9月，山東省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號）。

市自然資源和規(guī)劃局按照市委市政府要求，組成工作專班，研究起草了《意見》。2020年7月10日，在濟(jì)寧市自然資源和規(guī)劃局門戶網(wǎng)站上發(fā)布了征求修改意見的公告。同時，書面征求了市發(fā)改委、市財政局等13個部門（單位）和4個區(qū)政府、管委會的意見建議。根據(jù)反饋的意見建議作了進(jìn)一步修改完善，并通過市司法局合法性審查。2020年12月22日經(jīng)市政府第82次常務(wù)會議審議通過，12月24日市政府辦公室正式印發(fā)實施。

二、決策依據(jù)

《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）

《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號）

三、出臺目的

《意見》按照推進(jìn)要素市場制度建設(shè)的要求，結(jié)合濟(jì)寧實際，明確到2020年年底，初步建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場。形成市場規(guī)則健全完善、交易平臺功能齊全、服務(wù)監(jiān)管落實到位、市場秩序更加規(guī)范、配置效率顯著提高，一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。完善激勵和約束措施部分，鼓勵創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加大抵押貸款投放力度，發(fā)揮稅收政策對土地二級市場的調(diào)節(jié)作用。目的在于有效降低制度性交易成本，適度增加土地保有成本，鼓勵存量低效土地入市流通，促進(jìn)土地要素流通順暢。

四、重要舉措

《意見》從總體要求、適用范圍、工作任務(wù)、構(gòu)建運(yùn)行模式、加強(qiáng)相關(guān)工作銜接配合、加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管、保障措施七個方面提出了19條政策措施。

（一）總體要求。按照推進(jìn)要素市場制度建設(shè)的要求，結(jié)合濟(jì)寧實際，明確到2020年年底，初步建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場。形成市場規(guī)則健全完善、交易平臺功能齊全、服務(wù)監(jiān)管落實到位、市場秩序更加規(guī)范、配置效率顯著提高，一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

（二）適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。區(qū)域為全市范圍內(nèi)所有縣(市、區(qū))。并明確今后國家允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)入二級市場的行為，可參照本意見執(zhí)行。

（三）工作任務(wù)。分別對以劃撥方式和以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押應(yīng)具備的必要條件進(jìn)行了規(guī)范，明確了土地分割、合并轉(zhuǎn)讓的基本條件。

在該章節(jié)中，放寬了對抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)之間除了“放貸”，還有多種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，訂立抵押合同、設(shè)定抵押權(quán)也屬正常市場行為，明確自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人；放寬了對抵押物的限制。允許營利性的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資”，并約定“由抵押權(quán)人和抵押人共同承諾抵押權(quán)實現(xiàn)后，要保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損”。

（四）構(gòu)建運(yùn)行模式。明確交易平臺、規(guī)則、流程三項基礎(chǔ)性建設(shè)任務(wù)。交易平臺、交易規(guī)則、交易流程是市場運(yùn)行的基礎(chǔ)和根基，著重解決了在哪交易、誰來交易、怎么交易的問題。在各縣（市、區(qū)）不動產(chǎn)登記中心設(shè)立線下二級土地交易有形市場，提供交易場所。市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)搭建全市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場線上交易平臺，提供土地二級市場信息發(fā)布、交易、成交確認(rèn)、合同簽訂等一站式服務(wù)。匯集土地二級市場交易信息，實現(xiàn)土地二級市場供需、交易、登記、監(jiān)管、服務(wù)一體化。

該章節(jié)建立線上交易平臺部分，目的是通過大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，積極推進(jìn)一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)，暢通數(shù)據(jù)共享渠道，避免交易主體重復(fù)提交相關(guān)材料，通過豐富服務(wù)內(nèi)容、提升服務(wù)質(zhì)量，吸引市場主體進(jìn)場交易。

該章節(jié)交易流程部分，突出制度創(chuàng)新和流程再造，通過對涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理和規(guī)范，減少辦事環(huán)節(jié)、縮減辦事流程，提高工作質(zhì)量和政府服務(wù)效能。同時，明確尊重權(quán)利人意愿，交易雙方可自行協(xié)商交易，保障市場主體交易自由等合法權(quán)益。

（五）加強(qiáng)相關(guān)工作銜接配合。著重對涉地司法處置、涉地資產(chǎn)處置、涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓、建設(shè)用地使用權(quán)與房地產(chǎn)交易、銀行業(yè)不良土地資產(chǎn)入市工作銜接等難點問題進(jìn)行明確。加強(qiáng)信息互通共享，形成推動存量土地資產(chǎn)盤活利用的部門聯(lián)動協(xié)作新機(jī)制。

（六）加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管。著重加強(qiáng)政府對市場的監(jiān)管和調(diào)控科學(xué)化水平，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。加強(qiáng)對交易各方的信用監(jiān)管和懲戒力度，對失信責(zé)任主體依法依規(guī)納入“信用中國（山東濟(jì)寧）”向社會公開，實施聯(lián)合懲戒。

（七）保障措施。重點從加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、完善激勵和約束措施、加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)等方面提出具體要求。

正文鏈接：濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕12號 關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見