濟寧市人民政府辦公室

印發關于推進城鎮低效用地再開發的

實施意見的通知

各縣（市、區）人民政府，濟寧高新區、太白湖新區、濟寧經濟技術開發區、曲阜文化建設示范區管委會（推進辦公室），市政府各部門，各大企業，各高等院校：

《關于推進城鎮低效用地再開發的實施意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

濟寧市人民政府辦公室      

2020年12月24日       

（此件公開發布）

關于推進城鎮低效用地再開發的

實 施 意 見

為貫徹落實習近平生態文明思想，深化土地供給側結構性改革，提高存量資源配置效率，有效盤活存量城鎮低效建設用地，根據原國土資源部《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）、《山東省人民政府辦公廳關于推進城鎮低效用地再開發的意見》（魯政辦字〔2020〕32號）、《山東省自然資源廳關于貫徹落實魯政辦字〔2020〕32號文件做好城鎮低效用地再開發工作的通知》（魯自然資字〔2020〕38號）文件要求，經市政府同意，現就推進城鎮低效用地再開發及相關工作提出以下實施意見。

一、調查和改造開發范圍

（一）調查范圍。市、縣（市、區）中心城區及建制鎮土地利用總體規劃劃定的城鎮擴展邊界內的建設用地；上述范圍外國家級、省級開發區建成區內的建設用地。

（二）改造開發范圍。城鎮低效用地是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議。主要包括：

1. 產業轉型升級類：國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地；不符合安全生產和環保要求的用地；“退二進三”產業用地。

2. 城鎮更新改造類：布局散亂、設施落后，規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等。

3. 用地效益提升類：投資強度、容積率、地均產出強度等控制指標明顯低于地方行業平均水平的產業用地；參照“畝產效益”評價改革確定的“限制發展類”企業名單認定的產業用地。

現狀為閑置土地、不符合土地利用總體規劃的歷史遺留建設用地等，不得列入改造開發范圍。

（責任單位：市自然資源和規劃局、市發展改革委、市住房城鄉建設局、市生態環境局，各縣市區政府、管委會。以下均需各縣市區政府、管委會落實，不再一一列出）

二、工作內容和步驟

     （一）全面調查摸底和標圖建庫。市、縣（市、兗州區）要充分利用土地調查成果，開展城鎮存量建設用地調查，摸清城鎮低效用地的現狀和改造開發潛力，查清土地權屬關系，了解土地權利人意愿。擬定城鎮低效用地再開發范圍后，要將擬列入改造開發范圍的城鎮低效用地標注在遙感影像圖、地籍圖和土地利用總體規劃圖上，為建立城鎮低效用地調查數據庫奠定基礎。

調查數據庫報送于2020年12月底前完成。數據庫實行動態管理和更新，每年開展一次城鎮低效用地補充更新調查。（責任單位：市自然資源和規劃局）

（二）合理確定再開發范圍。按照有利于提高節約集約用地水平和綜合產出效益的要求，市、縣（市、區）自然資源主管部門要會同有關部門，在參照國家、省及我市有關控制標準的基礎上，從土地利用強度、投入產出水平、用地布局、基礎設施配套水平、房屋建筑質量、安全生產、環保、消防、開發利用現狀與規劃開發利用方向協調性、再開發潛力等方面，組織開展低效用地認定工作，合理確定每個符合再開發項目的范圍。（責任單位：市自然資源和規劃局、市工業和信息化局、市生態環境局、市農業農村局、市法院、市行政審批服務局、市市場監管局、市統計局、市稅務局、市城鄉水務局、國網濟寧供電公司）

（三）編制專項規劃。市、縣（市、兗州區）政府依據國土空間規劃及相關規劃，統籌考慮城市功能再造、產業結構調整、生態環境保護、歷史文化傳承、公共衛生安全等因素，編制城鎮低效用地再開發專項規劃，明確改造目標任務、性質用途、規模布局和時序安排等。專項規劃編制要重點引導工業區、老舊小區連片改造，注重工業遺產保護與利用、老舊小區及周邊區域綜合改造提升，優先保障市政基礎設施、公共服務設施等用地。專項規劃經上一級自然資源主管部門核定，報同級政府批準后實施。項目實施主體根據再開發專項規劃，編制項目實施方案，明確項目規模、開發強度、利用方向、資金平衡等內容，報所在市、縣（市、兗州區）政府批準后實施。涉及歷史街區、不可移動文物、古樹名木或歷史建筑的要制訂相應保護管理措施，按法定程序報批；涉及建設用地土壤污染的，嚴格按照《中華人民共和國土壤污染防治法》有關規定做好風險管控和修復。經批準的專項規劃和項目實施方案要及時向社會公示。（責任單位：市自然資源和規劃局、市發展改革委、市工業和信息化局、市住房城鄉建設局、市生態環境局、市農業農村局、市文化和旅游局）

（四）加強再開發項目動態監管。市、縣（市、區）自然資源主管部門按照本實施意見要求，結合本轄區經濟社會發展水平，制定完善低效用地再開發的具體操作程序及配套政策措施。要依托山東省城鎮低效用地再開發信息管理系統，加快建立健全監管體系，明確具體監管措施以及改造開發主體的責任義務，對低效用地再開發項目實施情況進行動態監管。再開發項目涉及的專項規劃、實施方案、用地批文、土地供應結果、監管協議、實施情況等，在文件批準或合同簽訂之日起一個月內通過城鎮低效用地再開發信息管理系統進行備案。（責任單位：市自然資源和規劃局、市發展改革委、市工業和信息化局、市住房城鄉建設局、市生態環境局、市文化和旅游局、濟寧銀保監分局、市地方金融監管局）

三、再開發模式

（一）政府收儲改造。改造地塊規劃用途為商品住宅或城市基礎設施、公共設施用地的，由市、縣（市、兗州區）政府依法收回或收購，依法辦理供地手續。在依法補償基礎上，可對原土地權利人采取物業返還等方式獎勵。

（二）原土地使用權人改造。除應由政府收回的外，原土地使用權人可通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式改造開發；納入成片改造范圍的地塊，原土地使用權人可優先收購相鄰宗地，歸宗后實施整體改造；原土地使用權人分散的，可組建聯合體實施再開發。在改造過程中，允許按規劃對用地性質、建筑容量、建筑高度適當調整，可通過存量補地價、協議出讓方式完善用地手續。

（三）原農村集體經濟組織改造。涉及城中村集體建設用地改造的，在符合規劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下，可依法征收后進行改造開發，允許集體經濟組織自行或引入社會投資主體參與再開發。由政府組織改造用于經營性開發的，其土地出讓收入可確定一定比例，按規定通過預算安排支持原農村集體經濟組織用于新農村建設，具體比例由所在市、縣（市、區）政府（管委會）按照項目具體情況確定。

（四）市場主體改造。鼓勵和引導有實力且有開發經驗的企業參與前期再開發。在符合規劃的前提下，通過公開招標方式確定市場主體收購相鄰地塊，實施集中連片開發。

采取上述（二）（三）（四）模式改造開發為商業、旅游、娛樂等經營性用地，除按規定補繳土地價款及相關稅費外，應依據相關規劃要求，將該項目一定比例的土地無償移交政府用于城市基礎設施、公共服務設施等公益性項目建設，需移交公益性用地的項目類型、具體比例由市、縣（市、區）政府（管委會）按照項目具體情況確定，并在項目實施方案中予以明確。對于改造地塊不宜提供公益性用地的，在評估基礎上，集體決策確定應補繳的土地價款。評估基準日以依法受理補繳申請時點為準。

（責任單位：市自然資源和規劃局、市財政局、市住房城鄉建設局、市農業農村局、市行政審批服務局、市稅務局）

四、再開發政策配套

（一）加強規劃保障。市、縣（市）政府在編制國土空間規劃時，應統籌安排低效用地再開發規劃布局、用途管制等內容，并結合規劃定期評估結果動態調整。對拆除重建方式實施的項目，因用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡的，可通過政府補助、異地安置、容積率異地補償等方式統籌平衡。（責任單位：市自然資源和規劃局）

（二）實施增存掛鉤制度。對建設用地規模倒掛或規模空間不足的縣（市、區），嚴控新增用地。落實增存掛鉤機制并獲得省級獎勵新增用地指標的縣（市、區），誰獲得誰使用。盤活的存量土地資源優先保障重大項目建設。（責任單位：市自然資源和規劃局）

（三）加大財稅金融支持力度。省、市級統籌整合相關財政資金，支持各地開展低效用地再開發工作。各縣（市、區）涉及城鎮低效土地再開發所產生的土地增值稅收入較上年增長超過8%以上的部分，市級統籌省補助資金，結合各縣（市、區）增長額度予以補助。各縣（市、區）政府（管委會）要落實資金保障，重點支持“工改工”和公益性項目建設。根據再開發項目特點和需求，創新信貸金融產品，提供信貸支持。（責任單位：市財政局、市稅務局、市工業和信息化局、市自然資源和規劃局、市住房城鄉建設局、市地方金融監管局、濟寧銀保監分局）

（四）支持加快轉型升級。在符合規劃前提下，經批準利用現有房屋和土地興辦文化創意、科技研發、健康養老、工業旅游、眾創空間、生產性服務業、“互聯網+”等新業態的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地為期5年的過渡期政策。5年期滿或者涉及轉讓需要辦理用地手續的，可按新用途、新權利類型、市場價辦理相關用地手續。（責任單位：市自然資源和規劃局、市發展改革委、市文化和旅游局、市工業和信息化局、市財政局）

（五）鼓勵異地搬遷改造。對需要異地搬遷且符合國家產業政策的工業項目，經依法批準收回原國有土地使用權的，可以協議出讓方式為原土地使用權人異地置換安排工業用地。騰退的工業項目用地在依法依規完成風險管控和修復，由當地政府收回后通過招拍掛方式出讓的，可結合實際對企業給予支持。（責任單位：市自然資源和規劃局、市發展改革委、市工業和信息化局、市財政局、市生態環境局、市稅務局）

（六）拓寬土地儲備資金渠道。市、縣（市、兗州區）政府要合理安排年度用于土地儲備的資金和債券規模，加大資金投入。對列入再開發數據庫，地方財政資金難以落實的項目，各級土地儲備機構要加大前期開發扶持力度。鼓勵引導社會資金依法依規參與政府儲備土地的前期開發。（責任單位：市自然資源和規劃局、市財政局、市地方金融監管局）

（七）發揮市場配置資源作用。通過完善交易規則、健全服務體系、降低交易成本等手段，鼓勵引導低效用地進入土地二級市場交易流轉，激發低效用地入市交易、盤活利用的積極性。（責任單位：市自然資源和規劃局、市發展改革委、市財政局、市工業和信息化局、市地方金融監管局、市稅務局）

（八）強化倒逼促改措施。結合“畝產效益”評價改革工作，以市、縣（市、區）為主體，開展工業企業分類綜合評價，實施資源要素差別化配置政策。（責任單位：市工業和信息化局、市自然資源和規劃局、市生態環境局、濟寧銀保監分局）建立自然資源、生態環境、市場監管、稅務等多部門聯合執法機制，運用綜合手段倒逼企業加快轉型升級或有序退出低效用地。（責任單位：市自然資源和規劃局、市生態環境局、市市場監管局、市稅務局、濟寧銀保監分局）

五、完善保障措施

（一）加強組織領導。各縣（市、區）政府（管委會）要加強統籌協調，明確部門分工，健全實施機制，成立工作專班，強化政策協同，形成工作合力。

（二）強化示范引領。各縣（市、區）政府（管委會）在實施城鎮低效用地再開發過程中，要結合老舊小區改造、爛尾工程和閑置廠房治理等工作，加強政策集成和制度創新，統籌安排，聯動施治，盤活存量資源，全面提升節約集約用地水平。要積極探索有效的工作運行機制和開發模式，注重運用多種手段破解工作難題，打造一批典型樣板。

（三）進行評估通報。市政府組織相關部門對各縣（市、區）再開發工作推進情況進行評估通報，評估結果作為財政獎勵、評先樹優的重要依據。

（四）落實工作經費。各縣（市、兗州區）政府要列支并保障再開發工作專項資金及時到位，確保調查、建庫、專項規劃編制等工作的順利實施。

（五）做好宣傳引導。密切跟蹤政策實施進展情況，強化風險評估，做好政策解讀，加強輿論引導，回應社會關切，營造有利于改造開發工作的良好氛圍。加強總結評估，對于政策實施中出現的問題，要及時研究解決。

濟寧市自然資源和規劃局負責濟寧市主城區（包括任城區、濟寧高新區、太白湖新區、濟寧經濟技術開發區所轄轄區）范圍內的城鎮低效用地調查建庫、編制專項規劃和實施再開發等工作；兗州區負責本轄區范圍內的城鎮低效用地調查建庫、編制專項規劃和實施再開發等工作。

本意見自2020年12月24日起施行，有效期至2023年12月23日。

【文字版】濟政辦字〔2020〕78號 關于推進城鎮低效用地再開發的實施意見.docx

【PDF版】濟政辦字〔2020〕78號 關于推進城鎮低效用地再開發的實施意見.pdf

【主要負責人解讀】【主要負責人解讀】濟寧市自然資源和規劃局局長王慶峰解讀《關于推進城鎮低效用地再開發的實施意見》