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濟(jì)寧市人民政府辦公室

印發(fā)關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、

抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)的通知

濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕12號(hào)

各縣（市、區(qū)）人民政府，濟(jì)寧高新區(qū)、太白湖新區(qū)、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、曲阜文化建設(shè)示范區(qū)管委會(huì)（推進(jìn)辦公室），市政府各部門、單位：

《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

濟(jì)寧市人民政府辦公室       

2020年12月24日        

（此件公開(kāi)發(fā)布）

關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、

抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)

為進(jìn)一步完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號(hào)）文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，制定以下實(shí)施意見(jiàn)。

一、總體要求

堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)配置，完善體系、創(chuàng)新模式，保障權(quán)益、便捷高效”的原則，落實(shí)“放管服”改革要求，著力打造土地二級(jí)市場(chǎng)線上線下交易平臺(tái)，完善交易規(guī)則、業(yè)務(wù)流程和服務(wù)監(jiān)管體系。到2020年年底，初步建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場(chǎng)；形成市場(chǎng)規(guī)則健全完善，交易平臺(tái)功能齊全，服務(wù)監(jiān)管落實(shí)到位，市場(chǎng)秩序更加規(guī)范，配置效率顯著提高，一、二級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場(chǎng)體系。

二、適用范圍

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的交易對(duì)象是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對(duì)土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。區(qū)域?yàn)槿蟹秶鷥?nèi)所有縣（市、區(qū)）。

已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)參照本實(shí)施意見(jiàn)執(zhí)行。

三、工作任務(wù)

（一）完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制。

1. 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

2. 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由；原出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。

3. 以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市行政審批服務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市稅務(wù)局配合，各縣市區(qū)政府、管委會(huì)落實(shí)。以下均需各縣市區(qū)政府、管委會(huì)落實(shí)，不再一一列出）

（二）完善建設(shè)用地使用權(quán)出租機(jī)制。

1. 以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，出租人與承租人應(yīng)簽訂租賃合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

2. 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長(zhǎng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度，出租人依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。

3. 營(yíng)造建設(shè)用地使用權(quán)出租環(huán)境。提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布服務(wù)，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。統(tǒng)計(jì)分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況及市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息和指南。

（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市行政審批服務(wù)局、人民銀行濟(jì)寧市中心支行配合）

（三）完善建設(shè)用地使用權(quán)抵押機(jī)制。

1. 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)連同其地上建筑物可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

2. 放寬對(duì)抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

3. 依法保障抵押權(quán)能。允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。在辦理抵押時(shí)，由抵押權(quán)人和抵押人共同承諾抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，要保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，濟(jì)寧銀保監(jiān)分局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市行政審批服務(wù)局、人民銀行濟(jì)寧市中心支行配合）

（四）完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。

分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。分割后應(yīng)保障雙方的正常通行等其他權(quán)利，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立使用功能。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市行政審批服務(wù)局配合）

四、構(gòu)建運(yùn)行模式

（一）建全二級(jí)土地交易有形市場(chǎng)。按照交易、登記一體化建設(shè)的原則，在市、縣（市、兗州區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記中心設(shè)立土地交易有形市場(chǎng)。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)置轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易事項(xiàng)辦理窗口，提供供需信息發(fā)布、咨詢、交易事務(wù)等服務(wù)，為交易各方提供一站式便捷服務(wù)。市、縣（市、兗州區(qū)）兩級(jí)有形市場(chǎng)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)一致、設(shè)施配置齊全、人員配備到位。2020年12月底前，初步建成全市統(tǒng)一的土地交易有形市場(chǎng)體系。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市行政審批服務(wù)局配合）

（二）建立線上交易平臺(tái)。按照“省市共建”的原則，在自然資源部和省自然資源廳土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息服務(wù)系統(tǒng)相關(guān)成果的基礎(chǔ)上，搭建全市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級(jí)市場(chǎng)線上交易平臺(tái)。提供土地二級(jí)市場(chǎng)信息發(fā)布、交易、成交確認(rèn)、合同簽訂等一站式服務(wù)。匯集土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息，實(shí)現(xiàn)土地二級(jí)市場(chǎng)供需、交易、登記、監(jiān)管、服務(wù)一體化。2020年12月底前，初步建成全市土地二級(jí)市場(chǎng)線上交易平臺(tái)。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市大數(shù)據(jù)中心配合）

（三）規(guī)范交易流程。根據(jù)省制定的統(tǒng)一交易規(guī)則，要進(jìn)一步制定交易申請(qǐng)、發(fā)布交易信息、辦理交易事務(wù)、繳納價(jià)款和稅費(fèi)、辦理登記等細(xì)則。建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程，完善交易申請(qǐng)、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務(wù)辦理、價(jià)款和稅費(fèi)繳納、登簿、繕證、歸檔等程序。充分尊重權(quán)利人意愿，保障市場(chǎng)主體合法權(quán)益，交易雙方可通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息，可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)公開(kāi)交易。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財(cái)政局、市行政審批服務(wù)局配合）

　　（四）加強(qiáng)與不動(dòng)產(chǎn)登記信息的互通共享。建立土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息平臺(tái)和不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的互通共享機(jī)制。建設(shè)用地使用權(quán)交易雙方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)同時(shí)將登記信息推送到交易平臺(tái)。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭）

五、加強(qiáng)相關(guān)工作銜接配合

（一）加強(qiáng)涉地司法處置工作銜接。涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，人民法院向自然資源主管部門查清所涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況、原有償使用合同約定的權(quán)利義務(wù)等情況，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)予以配合；司法處置土地可進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)交易，其中涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置的應(yīng)函告自然資源主管部門。（市法院牽頭，市自然資源和規(guī)劃局、市稅務(wù)局配合）

（二）加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置工作銜接。政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源主管部門意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管等主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國(guó)資委、市工業(yè)和信息化局、市稅務(wù)局、市市場(chǎng)監(jiān)管局配合）

（三）加強(qiáng)建設(shè)用地使用權(quán)與房地產(chǎn)交易工作銜接。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門與自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息共享。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財(cái)政局、市工業(yè)和信息化局、市國(guó)資委、市稅務(wù)局、市市場(chǎng)監(jiān)管局配合）

（四）加強(qiáng)銀行業(yè)不良土地資產(chǎn)入市工作銜接。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照上級(jí)有關(guān)要求，定期對(duì)金融不良土地資產(chǎn)進(jìn)行梳理排查，甄別篩選不良土地資產(chǎn)企業(yè)名單、宗地底數(shù)，可分期分批進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)推介交易，推動(dòng)存量土地資產(chǎn)盤活利用。（濟(jì)寧銀保監(jiān)分局牽頭，市法院、市地方金融監(jiān)管局、市自然資源和規(guī)劃局、人民銀行濟(jì)寧市中心支行配合）

六、加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管

（一）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與調(diào)控。建立土地二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管制度，完善監(jiān)測(cè)監(jiān)管信息系統(tǒng)；完善土地二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。強(qiáng)化土地一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，通過(guò)采取政策引導(dǎo)，適時(shí)運(yùn)用財(cái)稅、金融等手段，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的整體調(diào)控，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市稅務(wù)局、市地方金融監(jiān)管局、人民銀行濟(jì)寧市中心支行、濟(jì)寧銀保監(jiān)分局、市大數(shù)據(jù)中心配合）

（二）制定土地市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)規(guī)則和約束措施。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。要加強(qiáng)對(duì)交易各方的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制。制定土地市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)規(guī)則和約束措施，對(duì)失信責(zé)任主體依法依規(guī)納入“信用中國(guó)（山東濟(jì)寧）”，向社會(huì)公開(kāi)，實(shí)施聯(lián)合懲戒。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市地方金融監(jiān)管局、人民銀行濟(jì)寧市中心支行、濟(jì)寧銀保監(jiān)分局配合）

七、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各級(jí)政府要充分認(rèn)識(shí)完善土地二級(jí)市場(chǎng)的重要性，結(jié)合實(shí)際研究制定實(shí)施細(xì)則和配套措施，要落實(shí)主體責(zé)任，各級(jí)自然資源、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)資、稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確分工，落實(shí)責(zé)任。做好人員和經(jīng)費(fèi)保障，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處，有序推進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國(guó)資委、市稅務(wù)局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市地方金融監(jiān)管局、人民銀行濟(jì)寧市中心支行、濟(jì)寧銀保監(jiān)分局配合）

（二）完善激勵(lì)和約束措施。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加大建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款投放力度，在交易場(chǎng)所設(shè)立服務(wù)點(diǎn)。采取有效措施，促進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)制度性交易成本明顯降低。探索實(shí)施城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。（市自然資源和規(guī)劃局牽頭，市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市地方金融監(jiān)管局、人民銀行濟(jì)寧市中心支行、濟(jì)寧銀保監(jiān)分局配合）

（三）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。加大對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)相關(guān)政策的宣傳力度，強(qiáng)化政策解讀，及時(shí)總結(jié)推廣各地典型經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新做法，擴(kuò)大土地二級(jí)市場(chǎng)影響力、吸引力，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體參與的積極性。合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，及時(shí)回應(yīng)公眾關(guān)切，營(yíng)造良好的土地市場(chǎng)輿論氛圍，提升市場(chǎng)主體和全社會(huì)依法規(guī)范、節(jié)約集約用地意識(shí)。（市自然資源規(guī)劃局牽頭）

本意見(jiàn)自2020年12月24日起施行，有效期至2023年12月23日。

【文字版】濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕12號(hào) 關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn).docx

【PDF版】濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕12號(hào) 關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn).pdf

【主要負(fù)責(zé)人解讀】【主要負(fù)責(zé)人解讀】濟(jì)寧市自然資源和規(guī)劃局局長(zhǎng)王慶峰解讀《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》